L'Assemblée générale annuelle des copropriétaires

Une Assemblée Générale  (AG) des copropriétaires doit obligatoirement avoir lieu au moins 1 fois par an, dans un délai de 6 mois à partir du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Chaque copropriétaire est convoqué individuellement par le syndic.

La réunion peut être à l'initiative :

• du syndic de copropriété,
• du conseil syndical,
• d'un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 1/4 des voix de l'ensemble des copropriétaires. Dans ce cas la demande doit lui être formulée par courrier recommandé avec accusé de réception ou par acte d'huissier. Le courrier doit indiquer les questions qui devront être inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale demandée. 

 Un ordre du jour est fixé préalablement à la tenue de l'AG. Il s'agit d'un document récapitulant l'ensemble des propositions qui devront être votées au cours de cette assemblée.

Un sujet non inscrit à l'ordre du jour peut être discuté en assemblée générale sans pouvoir faire l'objet d'un vote.

Dans notre résidence, généralement, c'est le Conseil syndical (CS) qui propose au syndic les sujets à inscrire à l'ordre du jour de l'AG. Pour cela, les copropriétaires sont consultés pour faire des propositions (chaque proposition est alors inscrite à l'ordre du jour). En fonction de la nature des questions inscrites à l'ordre du jour, des documents supplémentaires doivent être adressés aux copropriétaires, au plus tard en même temps que la convocation. 

Dès que le syndic informe le CS de la date retenue (location de salle), chaque propriétaire qui a communiqué une adresse mail au dit CS en est avisé, il reçoit aussi l'ordre du jour retenu, le bilan de l'activité du CS, et sont mis à disposition les documents (devis, comparatif des devis, …) qui permettront à chacun d'exprimer son vote en toute connaissance de cause lors de l'AG.

L'AG se tient généralement dans la ville où se situe l'immeuble.

En principe, seuls les copropriétaires peuvent participer aux réunions d'assemblée générale. Toutefois, s'il le souhaite, tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire.

Chaque copropriétaire (ou mandataire) signe une feuille de présence au cours de cette assemblée pour compter le nombre de voix lors de chaque vote et vérifier si les majorités requises sont réunies. En cas de retard ou de départ anticipé d'un participant, l'heure doit être mentionnée. Elle est certifiée exacte par le président de l'assemblée.

Les règles de vote dépendent de la nature de la décision à prendre :

• vote à la majorité simple (majorité de l'article 24) pour les décisions relatives à l'entretien courant et à l'administration générale de la copropriété,
• vote à la majorité absolue (majorité de l'article 25), soit la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés et absents) pour les décisions ne relevant pas de la simple gestion courante de l'immeuble.

Lorsque la majorité absolue n'a pas été obtenue, l'organisation d'un 2e vote est possible à la majorité simple :

• immédiatement si le projet recueille au moins le 1/3 des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents),

• ou dans les 3 mois au cours d'une nouvelle assemblée générale si le projet n'a pas recueilli le 1/3 des voix.

Ce 2e vote n'est pas possible concernant les travaux de transformation ou d'amélioration de l'immeuble et pour les questions relatives à l'individualisation des contrats de fourniture d'eau.

• vote à la double majorité (majorité de l'article 26), voire à l'unanimité pour les décisions les plus importantes qui modifient profondément le fonctionnement ou l'organisation de la copropriété.

Recours

Une décision prise en assemblée générale peut être contestée pour un motif :

• de fond (exemple : décision qui est contraire au règlement de copropriété)
• ou de forme (exemple : décision qui n'a pas été inscrite à l'ordre du jour).

Mais, seul un copropriétaire défaillant (absent et non représenté en assemblée générale) ou opposant (ayant voté contre une décision lors de l'assemblée générale) peut contester la décision prise.

Pour contester la décision, il faut saisir le tribunal de grande instance (TGI) du ressort de l'immeuble dans un délai de 2 mois à compter de la notification, par le syndic, du procès-verbal de l'assemblée générale.

L'action doit être dirigée contre le syndicat des copropriétaires.

Si le tribunal reconnaît l'action fondée, il annule la décision et peut accorder des dommages et intérêts au copropriétaire concerné.

Dans le cas contraire, le copropriétaire peut être condamné à des dommages et intérêts s'il a abusivement saisi le tribunal.